【政策解读】湖南省对物业信用好的企业采取分级定价

政策背景

• 发布机关： 城步苗族自治县发展和改革局（会同县住房和城乡建设局、县市场监督管理局）
• 发布日期： 2026年10月19日
• 文件名称： 《关于加强全县物业服务收费管理有关事项的通知（征求意见稿）》
• 制定依据： 《中华人民共和国价格法》《湖南省物业管理条例》、湘发改价调规〔2023〕125号《湖南省定价目录》、湘发
  改价费规〔2022〕271号《湖南省物业服务收费管理办法》、邵市发改价费〔2024〕34号

原文核心内容梳理

1. 定价范围

• 业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费（含已购车位物业服务费、装修服务费、装修垃圾清运费）实行政府指
  导价
• 别墅（带室外庭院独立成栋及联排商品住宅）、其他非住宅、老旧小区，以及业主大会成立后的普通商品住宅收费实
  行市场调节价

2. 分等级分项目基准价（核心）

• 综合管理服务：0.12—0.31元/㎡·月
• 公共区域清洁卫生服务：0.10—0.21元/㎡·月
• 公共区域秩序维护服务：0.14—0.28元/㎡·月
• 共用部分及公共设备设施维保：多层无电梯0.20—0.40元/㎡·月；高层电梯房0.25—0.50元/㎡·月
• 绿化养护费：1.2—6.5元/㎡·年（按绿地面积计取再分摊）
• 电梯运行费：0.4元/㎡·月
• 已购车位服务费：1—3级30元/月·位（子母车位40元），4—5级40元/月·位（子母车位55元）
• 装修服务费：电梯房0.03元/㎡·天、非电梯房0.02元/㎡·天（最多不超过90天）
• 装修垃圾清运费：3.0元/㎡

3. 信用浮动机制（最大亮点）

• 可依据物业服务企业信用情况浮动，基准价基础上上下浮动不超过20%（含20%）
• 质量评价和信用信息体系评价良好、在城步有运营项目并获住户认可的，可上浮
• 评价差、投诉多的企业，可视情下浮
• 多层电梯房在同小区高层电梯房标准基础上上浮10%

4. 前期物业定价程序

• 建设单位在商品房预售前选定服务项目、服务等级，在政府指导价及浮动幅度内拟定收费标准，并在商品房买卖合同中
  与买受人约定
• 物业服务人须在完成承接查验移交后30日内、收费前，将收费标准报县发改局备案审查，未经备案审查即收费的，发改
  局不再审核其收费标准

5. 空置房与明码标价

• 已办理交付但未使用的物业，按同类型住宅收费标准**70%**交纳
• 物业服务收费须在小区醒目位置明码标价，公示服务项目、等级、计费方式、收费标准、收费依据及投诉举报电话

重点讨论与影响分析

1. 对建设单位（前期物业招标人）的影响

• 预售前必须完成服务项目、服务等级的组合选择，并在买卖合同中明确约定，倒推前期物业招标时间节点必须前移
• 最高限价的测算需逐项累加9个分项基准价，再按信用等级浮动，招标文件限价编制工作量明显增加
• 商品房买卖合同中必须载明"最终标准以发改局备案审查通过为准"，需提前向买受人提示

2. 对物业服务企业的影响

• 信用记录成为实质门槛：在城步有良好运营记录、投诉少的企业报价可上浮20%，外地新进入企业和信用差企业在
  价格上处于劣势
• 未在30日内完成收费备案即开始收费的，将丧失价格审核资格，存在收费合规风险
• 服务质量与等级不符（质价不符）的，由市场监管部门按违规处理

3. 对招标代理机构的影响

• 招标文件需附分等级分项目价目表，评标办法中应将信用评价与报价浮动联动，避免报价超限价被误判
• 需提醒建设单位在招标公告中明确服务等级组合，避免投标人理解分歧

4. 行业关注点

• 县级信用体系与湖南省、邵阳市信用平台的衔接：企业在外地的信用记录是否被认可
• 五级服务标准的服务频次与人员配置细则（附件4），评标时如何量化
• 老旧小区、别墅实行市场调节价后，是否需要通过招投标程序选聘

实操建议

1. 物业服务企业

• 在11月2日截止前，通过邮箱或电话反馈意见，重点建议明确外地信用记录的认可规则
• 投标前核对本企业在城步及邵阳的信用评价等级，按信用等级确定可上浮幅度，避免报价超限
• 中标后严格执行"承接查验完成30日内"的收费备案时限，先备案、后收费

2. 建设单位

• 将前期物业招标安排在预售前完成，服务等级组合和收费标准须先经内部测算并写入买卖合同
• 招标文件中直接引用县级分项目基准价，按项目实际选择五级服务中的对应等级

3. 代理机构

• 报价文件设计应采用分项报价表（9项分列），合计价作为评标价
• 评标办法中设置信用评价核验环节，以官方信用记录为准