【政策详解】贵州物业招投标即将有统一的报价标准
项目详情
- 贵州公开征求住宅物业服务费用测算指引意见，物业费报价有了统一"测算尺"
政策背景
- 发布机关： 贵州省住房和城乡建设厅（会同省发展改革委）
- 发布日期： 2026年10月14日
- 征求意见截止： 2026年11月13日
- 文件名称： 《贵州省住宅物业服务费用测算工作指引（试行）（征求意见稿）》政策原文链接： 贵州省住房和城乡建设厅官网（详见公开征求意见通知）安华招标政策研究团队对该征求意见稿进行了系统研读。安华招标注意到，该指引虽然名义上是"费用测算"文件，但其直接影响物业服务项目的投标报价、招标控制价编制和评标价格评审，是物业招投标领域的基础性、技术性规则。安华招标建议在贵州开展物业招投标业务的企业高度关注并及时反馈意见。
核心内容梳理
1. 确立物业费"三段式"构成
- 物业服务费用 = 物业服务成本 + 企业利润或酬金 + 税费
- 物业服务成本包括：直接人工费用、其他直接费用、综合管理费用
- 明确共用部位、共用设施设备大修中修和更新改造费用不得计入成本，应由住宅专项维修资金列支
2. 按三个服务等级配置人员面积指标
- 住宅物业服务划分为一星级、二星级、三星级
- 分岗位给出人员服务面积指标（步梯房、电梯房分别计算）
- 例如：项目经理每个项目1人；30万平方米（含）以上设项目副经理1人，每增加30万平方米增加1人
- 保洁员、绿化工、维修工、客服管家等均按对应面积指标测算人数
3. 给出量化计算系数
- 其他直接费用按各岗位人工工资×计算系数测算
- 例如步梯房保洁服务费用系数：一星级4.32%、二星级5.30%、三星级6.28%
- 综合管理费用系数：一星级9.93%、二星级15.17%、三星级18.83%
- 明确了客户服务、秩序维护、保洁、绿化、共用设施设备管理等分类系数
4. 规定统一计算顺序
- 从人员数量→工资及社保福利→其他直接费用→综合管理费用→利润→税费→物业费合计，形成完整计算链条
- 计量单位统一为"元/月·平方米"
5. 明确文件定位
- 属于行业指导性文件，供业委会、业主、物业服务人及第三方评估机构参考
- 最终服务内容和费用以业主大会表决同意并签订的合同为准
- 指引自发布之日起试行安华招标认为，该指引实质上为贵州物业招投标提供了一把统一的"报价标尺"。
重点讨论与影响分析
1. 对物业服务企业的影响
- 投标报价有了明确的成本测算依据，低价恶性竞争的空间被压缩
- 人员配置、工资社保、费用系数均有参照，报价文件的编制要求更精细
- 报价明显低于成本或与服务等级不匹配，可能在评标中被质疑
2. 对招标人（业委会、建设单位）的影响
- 招标控制价、最高限价的编制有了技术依据
- 招标文件中服务等级与人员配置的对应关系更加清晰
- 有利于推动"质价相符"，减少低价中标后服务缩水
3. 对评标专家的影响
- 价格评审从"比总价"转向"审成本构成"，评标报告可对照指引逐项核查
- 低于成本报价的认定更具操作性
4. 行业关注点
- 各等级人员面积指标是否符合本地用工实际
- 电梯房共用设施设备管理费用系数（最高达184.64%）的测算口径
- 指引试行后与原有政府指导价、市场调节价项目的衔接
- 安华招标行业分析团队提示，该指引虽为指导性文件，但在实际招投标和物业纠纷调解中很可能成为重要参照标准，企业不宜以"非强制"为由忽视。
实操建议
1. 物业服务企业
- 立即组织投标、成本、人力部门学习指引，按岗位和服务等级重做成本测算表
- 对照指引核算本企业在管项目的人员配置和报价水平，评估投标策略
- 在11月13日前结合实操经验向住建厅反馈意见，争取合理指标空间
2. 招标人和业委会
- 编制招标文件时明确服务等级，将人员配置要求与指引指标对应
- 采用综合评分法时，对明显低于成本的报价设置价格合理性审查条款
3. 代理机构
- 协助招标人依据指引编制最高限价和价格评审办法
- 在招标文件中明确成本构成的填报口径，便于横向比较安华招标建议：物业服务企业在贵州投标物业项目，应按照"人员—工资—费用—利润—税费"的统一顺序编制报价文件，并保留测算底稿，以备评标委员会对报价合理性进行质询。安华招标可提供物业项目成本测算、报价文件编制和价格评审应对等专业咨询。
政策原文来源
贵州省住房和城乡建设厅公开征求意见通知（2026年10月14日，可通过贵州省住建厅官网或官方发布渠道查阅原文及附件）
联系电话：400-1665-567 微信咨询：ahzb0518
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